金科股份第五次股东大会，金科股份更正公告

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金科股份(SZ000656)：

金科股份：关于第十一届董事会第三十二次会议相关事项的独立意见 网页链接

金科股份(SZ000656)：

金科股份：关于第十一届董事会第三十二次会议相关事项事前认可的独立意见 网页链接

金科股份(SZ000656)：

金科股份：关于存续债务融资工具相关事项的公告 网页链接

兜里有蛋糕hh：

万科A(SZ000002)ST泰禾(SZ000732)3月30日晚，万科发布2022年度报告，在行业前所未有的震荡下，实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。

万科克服重重挑战实现了稳健的业绩，财务状况保持健康。截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率仅43.7%，处于行业低位，持有货币资金1,372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。万科的负债结构也进一步优化，融资成本保持低位，期末长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%，存量融资的综合融资成本为4.06%。

从新闻上看，万科经受住了本轮地产下跌的考验。但是仔细分析财报会发现其中隐含的危机。市场显然已经做出反应，年报出来后股价直接下跌了2个点，但是投资者可能还心存幻想，显然，当企业出现困难的时候，仅仅2个点的下跌远远不能反映企业的真实情况。

第一部分：现金流

首先是经营性现金流净额

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可以看到，万科从20年的531.8亿的现金流断崖式下跌到41亿后又下跌到27.5亿。因为经营性现金流净额主要是销售商品减去购买商品的差值。从房地产的行业上来说是卖房子收到的钱减去盖房子支出的钱。假设跌到负值，即代表卖楼的钱不够盖楼，那么工地不停工的唯一办法就是继续借钱盖楼。这是一个非常危险的性号，持续的入不敷出将导致工地停工，继而影响当期营业收入，爆雷也就产生了。

第二个是投资性现金流：

从表中可以看到，15年到22年大概有2500亿的投资净流出，而21到22年还没产生正回报，投资净额继续侵蚀万科的现金流。之前分析泰禾有说到，投资性主要是联营企业跟合营企业，从泰禾的经验上看，比自营的项目更容易产生亏损，而投资性项目已经拖垮泰禾，万科是否会步后尘目前不得而知，建议投资者可将万科现金流量表与泰禾比对，或许可以查到有用的信息。

第三个是筹资性现金流：

从表中可以看到，万科在19年到21年连续三年净还债900亿之后，在22年又借了34亿。对照22年政策对融资端的宽松来看，万科在本应还债的年份进行了借款，假设应还债300亿计算，筹资端将产生-300亿的现金流。

第四个是总的现金流

可以看到21年现金净减少449亿，22年净减少62.8亿，假设筹资端按还款300亿推算，22年度的现金流为减少396.8亿元。

因为万科的资金已经无法持续用于还款，因此，在到期债务越来越多的情况下，还款增多。按现在年均假设还款300亿元的情况下，筹资性现金流少还的300亿将在23年或24年等年份增加到净额中，即23年或24年等年份筹资性现金流将减少600亿，加上投资性现金的流出假设为100亿，则总现金流将减少700亿。

因为万科目前的货币资金为1372亿，假设23年现金流减少700亿，24年减少300亿，25年减少300亿，则万科在25年将现金流枯竭。因此未来两年万科将不得不继续借新还旧，债务规模将无法下降。假如投资性项目遇到与泰禾同样的回款难题，现金流将更加困难。

第二部分：存货

这是之前的新闻：

在去年预亏的36家房企中，包括世茂股份、格力地产、金科股份、华侨城A、首开股份等在内的10余家房企为近年来首次亏损。这些房企的预亏金额从几亿元至上百亿元不等，其中预亏在百亿元以上的就有包括荣盛发展、蓝光发展、中天金融等7家房企，而亏损的主要原因包括经营亏损、减值计提等。

分析房企亏损的原因中，存货跌价准备越来越成为影响利润的核心因素，可见房企的存货质量是分析房企财务的关键。

首先从全行业的角度做个存货跌价准备的对比

可以看到行业平均的跌价准备2年中位数为4个点，而泰禾与万科的跌价准备为0.55和0.2个点，显然大幅低于行业平均水平。

我们知道，存货跌价准备是可变现净值低于产品成本时需要计提的损失。

那么，就有三种情况可以避免计提减值：第一种是拿地价格低，成本低以至于市场价格降低也会产生盈利，于是不计提。第二种是市场价格下跌不大，下跌损失在产品的毛利率范围之内，利润将降低至0附近，但是不发生亏损，也不计提损失。第三种情况是已经预测到市场价格下跌，但是假装不知道，在产品结算的时候直接计入损失，即忽略财务报表减值损失这一项。这将使亏损发生推迟，因为销售产品到结算一般2到3年时间，因此亏损也推迟2到3年。

对比行业平局跌价计提数据，可以看到市场价格应该发生了大幅下跌，因为房企的平均毛利为20%，行业平均计提4个点，极有可能市场价格下跌了24%。而万科与泰禾若与其他房企同时同地拿地，因为地价与市场价都接近平均价格，因此也会发生亏损。

所以，万科与泰禾少计提的原因可能是第一跟第三种情况。泰禾19年爆雷，拿地时间集中在16到18年，拿地地点基本与其他开发商不同，地段相对偏远，因此地价相对较低，减值少是可能的。万科因为没爆雷，而且是高周转，18年前拿的地已经结算完成，现有开发产品的拿地时间集中于19年到21年，而19到20是地价高峰。同时，万科拿地偏好与同业开发商相同，拿地位置偏差不大，可以推断同时同地段拿地的万科与同行业相比，地价不会低。因为地段相同，市场价格下跌幅度也是一样，因此亏损差距不大，计提资产减值损失也是相同。因此，万科极有可能采用第三种方式，将减值损失推后。

以上是球友的文章，可以看到万科2016年拿地的项目计提资产减值准备推迟到2020年，也就是有调整财务利润的先例。

另外也帮这位球友解答下隐藏利润的误解，万科每年的计提减值余额平均维持在30亿，即每年的计提减值净额为0，也即万科基本不计提减值损失，所以不存在隐藏利润一说。

因为行业增长期，项目均为盈利项目，因此不计提损失是合理的。但是目前市场下行，不提前对未来可能的损失提前计提损失，只会把损失推迟，增加未来断崖式损失的风险。此处建议投资者提高警惕。假设以最近行业平均每年2个点的计提减值损失，那么万科的资产减值损失每年高达352亿，即万科22年净利润为226-352=-126亿。假设万科将损失分摊到4年，每年损失176亿，则万科22年净利润为226-176=50亿。

假设市场下行的时间延长，房价市场价格持续下跌每1个百分点，将导致万科亏损176亿。所谓成也规模，败也规模，大型房企资产价格的减值损失风险巨大。当大型房企发生困难的时候，处理的难度更大。即处理万科的难度相当于处理10个泰禾。一个简单的道理，1个烫手山芋好还是10个烫手山芋好？

第三部分：举例

这里，我抽出一个浙江金华的项目，产品属于万科常见楼盘，首先看拿地时间与拿地价格

可以看到拿地时间是21年，当时已经地价已经有下降趋势了，但是万科这两个地块拿地价格竟然溢价接近35左右拿地，楼面价高达9167元和7511元，可见21年拿地楼面价不低。

项目为金华万科城，据了解21年售价为14100元，22年为12000元～13000元。

我们以14100做售价分析

可以看到万城华府地块总投资33.8亿，卖1.4万的总货值是36.2万，加上管理销售纳税等成本，实际已经发生亏损。万盛华府总投资21.3亿，卖1.4万的总货值是23.4万，也是亏损。假如卖1.2万，则亏损10个点，项目总亏损将达到5.5亿。假设市场再下行5个点，售价为1.14万，则亏损达到8.25亿。即占总货值的15%。

万科目前的货值为1万亿，假设以本项目为均值，15个点的损失大概是1500亿亏损。

以上为万科的财报解读，分析万科主要是用于预估地产整体形势及推算政策刺激时间。因为亏损越早暴露越有利于推动政策刺激，目前来看，大型房企试图把损失推迟，并不利于解决市场矛盾，房地产市场今年将继续承受压力。

WANGJIAYI：

金科股份(SZ000656) 抓紧把我们的房子交了吧

金科股份(SZ000656)：

金科股份：关于召开2023年第三次临时股东大会的通知 网页链接

金科股份(SZ000656)：

金科股份：关于第十一届董事会第三十二次会议决议的公告 网页链接

每日经济新闻：

“2022年公司战略性地控制了对新交付住宅项目获取或者拓展的节奏，全年新增住宅在管面积2700万平方米，略低于年初预期。”

在3月31日举行的金科服务（HK09666，股价12港元，市值78.34亿港元）2022年度业绩会上，金科服务董事长夏绍飞表示，在对增量项目有问题的情况下，去年三四季度开始金科服务正式推出内部住宅发展计划，未来将升级到街区式物业服务范畴，把战略重心逐步转移到存量项目上，“目前效果是比较好的”。

年报显示，2022年金科服务总收入约50.05亿元（人民币，下同），同比减少16.1%；毛利9.43亿元，同比下降约48.9%。报告期内在管建筑面积同比增加约7.0%至约2.55亿平方米；合约建筑面积约3.6亿平方米。

“随着公司股权的结构变化，公司独立性价值凸显，未来将在收并购上持续挖掘、评估优质并购标的，聚焦与现有优质区域高度重合的优质住宅物业，并且注重公司现金流、项目入住率，以合理估值进行整合。”夏绍飞表示。

金科服务2022年度业绩会现场 图片来源：企业提供

在业绩会上，夏绍飞坦言，“由于种种外部原因叠加，导致公司在2022年度未能交出一份满意的答卷。”

年报显示，2022年金科服务营收和毛利等出现不同程度下滑。营收50.01亿元，同比减少16.1%，其中来自空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务的收入分别占总收入约81.9%、6.7%、9.7%及1.7%。毛利9.43亿元，同比下降约48.9%。

夏绍飞表示，2022年整个地产行业极度承压，开发商大部分所交付项目的接房率和入住率都不尽如人意，整个空置房费用的回款也缺乏对应的保障。金科服务在2022年期间，战略性地控制了对新交付住宅项目的获取或拓展的节奏，全年新增住宅在管面积2700万平方米，略低于年初的预期。

收购兼并方面，金科服务一直坚持以优质住宅为主，2022年金科服务总共进场了11个潜在标的，对应的占管面积超过2.5亿平方米。

“受制于行业估值下降及关联房地产的影响，尽调后发现出现较多问题，有一些放弃。”夏绍飞指出，当前金科服务整个并购重心开始聚焦在优质的第三方的住宅物业公司上。“控股股东博裕将在物业收并购上持续挖掘，评估优质并购标的，聚焦与现有优质区域高度重合的优质住宅物业，并且注重公司现金流、项目入住率，以合理估值进行整合。”

博裕投资代表吴晓力也表示，博裕投资会进一步协助公司推进小步快跑同业并购，并且在公司第二增长曲线打造上，持续帮助扫描和推动优质区域团餐公司潜在的并购收购机会，“进一步把团餐和物业强协同效应发挥到极致”。

而在区域的战略上，金科服务将继续深耕西南区域，做实长江沿线，加速核心区域的布局。截至2022年底，金科服务在西南核心区域的在管面积达到1.26亿平方米，占总在管面积的49.5%。整个长江经济带的在管面积达到2.24亿平方米，占整个在管面积的88.1%。“整个区域的密度优势持续明显，也带来了管理成本上的优势和人均效率上的优势。”

需要指出的是，2022年金科服务控股股东易主，博裕资本正式接棒金科股份（SZ000656，股价1.59元，市值84.90亿元）成为金科服务第一大股东。

作为一家专注于中国的私募股权投资基金，博裕资本管理规模超过345亿元，致力于投资高速增长行业的优秀企业，通过少数股权或相对控股等投资方式，为企业增长转型以及国有企业改制提供资本和管理支持。

“作为一家不被房企控股的物业公司，金科服务其实可以更好地独立发展。”吴晓力在业绩会上表示，一方面，博裕作为长期投资人，现在是控股股东，会在公司治理和财务管控的独立性上严格把关；另一方面，管理层的个人利益、公司的长期利益以及公司长期的股票市值都是牢牢绑定的，管理层有极强的主动主观能动性，有凝聚力和执行力，可以带领公司持续稳健的发展。

吴晓力透露，未来金科服务将引入新的股东，包括资源性的股东，对各种股东结构都持开放态度，公司的股权结构也将更加多元化，成为一家真正意义上公众的物业上市公司。

“随着公司股权结构变化，公司治理结构将进一步变化。目前博裕是公司第一大股东，管理层员工持股平台是公司第三大股东，公司独立性价值凸显。”夏绍飞表示，2023年公司还将全面优化公司治理结构，进一步扩大管理团队的持股比例，实现团队利益与公司和股东利益长期绑定。

对于2023年的发展目标，金科服务CFO闫凌阳表示，“我们希望2023年营收有超过15%以上的增长；新签第三方赛道物业饱和收入确保不低于7亿元；循环业务归属于母公司净利润高于4.5 亿；运营现金流除循环业务这个系数必须大于 1。”

据闫凌阳透露，截至2022年底，金科服务存量资金32.7亿元，且无任何有息负债。“公司在博裕入驻后，会非常谨慎高效地使用32多亿现金，增持内生增长，包括战略性收并购， 让这些资金能够带来一个可持续、高质量的业绩增长。”

针对外界关注的金科股份15亿元借款问题，金科服务总裁韩强表示，截至目前，公司尚未收到金科股份任何还款，一方面公司已向金科股份发出催款函，并要求所有贷款加速到期；另一方面，这15亿元贷款是有资产担保的，根据协议，我们有权变现抵押的资产以偿还金科股份相应的应付款项。“基于贷款协议安排，目前逾期付款并不会对公司业务造成更大的负面影响。”

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每日经济新闻

物业大爆炸：

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这应该是最坦荡的年报之一。

3月30日晚间，金科服务公布了2022年年度业绩。和预想中的一样，也和大多数同行一样，业绩整体表现不尽如意。

不过和个别有选择性回避问题的业绩报相比，金科服务管理层主动对每项业绩指标增减都做了合理解释，一个都没落下。

如”前“关联方款项计提减值、主动退出低利润项目、来自非金科股份的业务收入大增，和疫情影响收入减少……

没能考个好成绩，大家早有预料，如大佬万科也有考不好的时候。但主动直面问题，以及如何解决问题，这态度没话说。

意即：这次没考好，下次不会了。

在勿爷看来，金科服务坦荡的底气，来源于如下三大因素。

01

终于独立

依赖关联方母公司，在房企举步维艰的背景下，一直是民营上市物企最大的痛点。

诚然，2020年11月上市时，金科服务已经实现收入来源独立，其外拓项目在管建筑面积占比就达到了53.4%，超过了金科股份的输出。

随后几期财报也表现亮眼，独立第三方输出占比逐步上升，如2021年业绩，接连并购下，新增在管面积中有近三分之二来自独立第三方，合约面积中也有62.9%来自第三方。

营收利润增速更是接连爆表，有业绩加持，股价也逐步攀升领先其他物业股，历史最高点触及每股90港元，成为圈内最贵，并一度超过母公司。

但是，2021年下半年，房地产行业债务接连爆雷，给整个物管行业蒙上一层阴霾。

后面的剧情大家都知道了，物业股受到波及一再走低。为了帮扶地产，一些上市物企被房企大股东整体出售或者出售部分股权，更坏的情况是被母公司挪用资金。

出现如此情形，主要是上市物企只是收入来源独立，没能实现真正意义上的独立，没有话语权。

直到博裕先后两次股权收购，成为金科服务第一大股东后，金科服务才实现了真独立，成为物管圈及其少数与关联方地产做切割的上市物企。

这意味着，金科服务变身独立第三方物企后不再会被关联方拖累，从此“我的地盘我做主”。

而新任第一大股东博裕的赋能作用也不容忽视。

在业绩发布会上，博裕投资代表，公司董事吴晓力提到，博裕作为长期投资人， 现在又是股东，在公司治理、财务把控方面严格把关。将管理层个人利益、公司长期利益以及 公司长期市值牢牢绑定。而且未来还会引入资源性股东，实现股东结构多元化。

比如，在公司内部管理方面，将从三个方面提升管理水平：

和外部 机构一起合作，升级公司的内控管理工具，丰富管理手段。持续提高公司治理水平。

通过对于系统的不断迭代升级，进一步提升公司数字化运营能力，助力精细管理，打通投前 投后。

动用行业资源持续引入优质人才，无论新任 CFO 还是拓展人才、跨赛道人才， 帮助公司在人力上进一步提升。

在勿爷看来，成为第一大股东的博裕，不是来指手画脚的，而是支持管理层撸起袖子加油干，以实现将金科服务打造成为最优秀的高品质第三方综合服务商。

02

出清风险

分析完独立性，我们再说说影响本期业绩的因素。

翻阅年报，勿爷注意到，金科服务之所以业绩大幅下滑，主要是对关联方业务计提减值、并购商誉减值、退出低质项目等。

对关联方业务计提减值，是目前上市物企的常规做法。

由于房地产行业不景气，导致此前一些非业主增值服务收入降速，特别是关联方应收账款存很大可能难以回款，为了财务健康，只能计提。数据显示，对应的金融资产减值金额是21.52亿。

而对此前并购形成的较高商誉计提减值和退出低质量项目，也在情理之中。

前几年风口还在，并购标的较贵，又不能排除打眼的可能，所以风口落幕后，需对商誉计提合理减值。如行业的“并购王”碧桂园服务计提了17.7亿，而金科服务计提了2.88亿。

另外，为保证利润率，金科服务对低质效、负贡献的项目逐步进行系统性撤场，全年撤场在管面积2778万方，短期看影响了应收，但对长期发展不无裨益。

有人调侃说，本期物企业绩都在洗澡，但勿爷觉得洗洗更健康。

在勿爷看来，不论计提关联方业务，还是并购标的商誉，都是出清风险排雷的一种方式。

向死而生，反求诸己。

试想，金科服务目前已是独立第三方物企，前任大股东气色若没好转，如果再和前任纠缠不清，势必对独立第三方物企的标签成色大打折扣，业将直接影响未来业绩表现。

所以，对关联方业务计提减值等，对金科服务相当于出清风险，释重前行。

03

底色不减

这两年物管行业风云跌宕，影响最小的是国家队物企和独立物企。

而金科服务定位于国内最优秀的独立第三方物企，计提关联方业务后，并不能改变其优质底色。

要知道，金科服务之前几年东成西就，到处并购，在上市物企中是西南扛把子的角色，新增规模中独立并购的占比超过金科集团输出。

如2022年，新增在管面积约 4446万方，其中约79.7% 都是来自独立第三方。

年报数据显示，2022年，来自非金科集团的业务收入较2021年同期上涨112.4%，翻了一倍多。

作为圈内第一家提出“服务+科技，服务+生态”的发展战略的上市物企，7年来已逐步完善了四大业务矩阵的布局。即空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务和数智科技服务。

如针对住宅业态，发力市场拓展，全面向街区式物业服务升级；针对非住业态，通过科技、餐饮的双重加持，精耕一体化企业服务。

虽然四大板块受疫情等因素影响，业绩增速有所回落，但一些子版块表现出色。

比如，本地生活服务作为金科服务战略发展的第二增长曲线，将差异化深耕的万亿餐饮赛道。

其中包括，餐食业务（主要是团餐）、酒管业务、餐饮供应链业务。数据显示：

餐食业务在 2022 年实现收入 2 个亿，同比增长290%；若模拟年化并购标的全年收入，餐食业务收入达到3.2亿。

值得留意的是，公司提到团餐业务与非住物管业务的协同效应正在逐步展现，去年有多个项目为物业管理服务和团餐服务联合中标：

酒管业务实现收 入 1.4 亿，同比增长320%；

疫情影响下，金科服务本地生活服务还取得了可观业绩，而随着疫情结束，其他板块业务回归正轨，金科服务或将华丽转身。

04

结语

综上所述，2000年成立的金科服务，在20多年的发展历程中，无论对外并购还是服务品质，都已是打通了任督二脉，2022年的业绩下滑只能算是插曲。

在成功独立、风险出清后，其自身底色不减。就如电影《霍元甲》中，迷茫消沉几年后，霍大侠的功力不减反增，两年前是20年铸就品质一拳，而如今积累沉淀下又何止20年？

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金科股份(SZ000656)：

金科股份：关于关联自然人向公司购买商品房的关联交易公告 网页链接

悬梁刺_股：

A股共有344只个股股价跌破每股净资产。其中荣盛发展、金科股份、民生银行市净率最低，分别为0.221倍、0.280倍、0.299倍。

持之以恒2010：

万科A(SZ000002)3月销售数据不错，行业销售同比增长50%，这是在地产行业一片暴雷声中唯一的曙光了。

保利发展，金地集团，碧桂园，中国海外发展，中国金茂，绿城中国，荣盛发展，金科股份，中梁控股，新城控股。

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